Мотиви за промяна на Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущест Печат
Мотиви
за промяна на Наредбата за реда за придобиване,
управление и разпореждане с общинско имущество

1. В община Пещера се задълбочава проблем, свързан с множество искания за пристрояване и надстрояване на вилни сгради на летовище “Свети Константин”. Съгласно чл.38, ал.2 от ЗОС - Право на надстрояване и/или на пристрояване на сграда, построена върху имот - частна общинска собственост, се учредява от кмета на общината без търг или конкурс на собственика на сградата, както и на собственици на жилища в сгради - етажна собственост, или на техни сдружения, по ред, определен от общинския съвет в наредбата по чл. 8, ал. 2.
Наредбата на ОС – Пещера не определя реда за осъществяване на процедурата и набора от документи, придружаващи искането, които по безспорен начин да доказват неговата законност. Указанията за процедурата се изчерпват с текста на чл.54. При надстрояване и пристрояване на съществуваща нежилищна сграда и на вилна сграда, построена по силата на отстъпено право на строеж върху общинска земя, което не води до обособяването на самостоятелен обект, правото на надстрояване или пристрояване върху нежилищната сграда се учредява на собственика на тази сграда без търг или конкурс. Договорът се сключва от Кмета на общината по цени, определени от общинския съвет. Процедурата се открива след писмено искане на собственика на учреденото право на строеж. Последното изречение също не е коректно, тъй като правото на строеж трябва да е реализирано и трансформирано в собственост върху сградата.
В разработеното заявление единствения придружаващ документ, който се изисква е документ за собственост. Не се изискват никакви строителни и други книжа, които да доказват законността и завършеността на постройката. По тази причина съществува реална възможност за узаконяване на незаконно застрояване и нарушаване на устройствените норми на летовището.
2. Съгласно чл.180 от.........

ЗУТ - Правото на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината в предвидените от закона случаи. Фактически обемът на правото на строеж е лимитиран от предвижданията на ПУП (застроителен и регулационен). Ако суперфициарът построи повече от уговореното, построеното в повече по силата на приращението се придобива от собственика на земята.
Съгласно Чл. 29. (1) от Наредба №7/22.12.2003 г. за Правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони - Урегулираните поземлени имоти във вилните зони се застрояват при спазване на следните нормативи:
1. плътност на застрояване (П застр.) - до 40 на сто;
2. интензивност на застрояване (К инт.) - до 0,8;
3. минимална озеленена площ (П озел.) - 50 на сто, като половината от нея трябва да бъде осигурена за озеленяване с дървесна растителност;
4. височина на вилната сграда - 7,0 м, а до билото на покрива - 10 м.
В установената досега практика в общината при вземане на решение за провеждане на търгове за учредяване на право на строеж за изграждане на вилни сгради се оценява само застроената площ – в най-честия случай право на строеж върху 60 м2. Одобряването на проект за изграждане на вилна сграда с височина 7.0 м. до ниво “корниз” и 10.0 м. до “било” не противоречи на действащия ПУП – ПРЗ и на устройствените правила за този вид територия. В действителност по тези правила би могло да се изгради триетажна сграда, единият етаж от които – мансарден. Общината обаче не разполага с механизъм, който да регламентира заплащането на допълнително право на строеж до разгънатата застроена площ, в зависимост от одобрен архитектурен проект или екзекутивна документация. Този механизъм трябва да бъде разписан отново в НРПУРОИ (по чл.8, ал.2 от ЗОС).
От правото на пристрояване и надстрояване трябва да се възползват и собственици на обекти в обхвата на §16 от ПР на ЗУТ след представяне на съответните документи – удостоверение за търпимост и акт за узаконяване.
3. В редица случаи при изградени вилни сгради поради теренните условия, липса на канализация и лошо отводняване на терена се активизират локални свлачища, които трябва да бъдат укрепени. За целта се изграждат подпорни стени, които не са разрешени по надлежния ред. Има прието решение на ОС №95/30.05.2008 г. относно благоустрояване на компрометирани територии, което не конкретизира допустимите елементи, които може да бъдат застроени или поставени с цел опазване и облагородяване на околната среда.
С оглед създаване и спазване на ясни правила в учредяването на вещни права върху имоти – общинска собственост, улесняване на инвеститорите и ускоряване на тяхното обслужване се предлага следното:

Предложение за промяна:
Да се измени и допълни Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество като чл.54 в Раздел ІІ “Разпореждане с общински нежилищни имоти чрез правни сделки”, глава ІV “Разпореждане с общински имоти и движими вещи” придобие следната редакция:
чл.54. (1) При надстрояване и пристрояване на съществуваща нежилищна сграда и на вилна сграда, построена по силата на отстъпено право на строеж върху общинска земя, което не води до обособяването на самостоятелен обект, правото на надстрояване или пристрояване върху сградата се учредява на собственика и без търг или конкурс, при условията на чл.182, ал.2 и 3 от ЗУТ. Договорът се сключва от Кмета на общината по цени, определени от общинския съвет.
(2) Процедурата се открива след писмено искане на собственика на сградата, придружено от следните документи:
1. Договор за учредено право на строеж.
2. Документ за собственост върху сграда или обект в сграда или удостоверение от общинската администрация, че сградата е завършена в груб строеж.
3. Документ за продажба на учредено право на строеж, ако е налице такава.
4. Удостоверение за наследници, ако е необходимо.
5. Разрешение за строеж или акт за узаконяване на строежа (в случаите по §16 от ПР на ЗУТ).
6. Геодезично заснемане на сградата.
7. Становище на инженер – конструктор при надстрояване.
8. При съсобствена сграда – съгласие от съсобствениците, ако не са налице условията на чл.183, ал.4 от ЗУТ.
9. Архитектурен проект на сградата.
(3) Служебно към формираната преписка се прилагат:
1. Скица на паус от действащия план за регулация и застрояване.
2. Становище на главния архитект за законността на съществуващата сграда и за допустимост на предвиденото застрояване.
3. Справка от директора на дирекция “ОСМП” за предоставени сходни права на съседните сгради.
4. Данъчна оценка на правото на пристрояване/надстрояване.
(4) Заплащането на определената цена се извършва в едномесечен срок от изготвяне на заповедта, ведно с режийни разноски и местен данък.
чл.54а (1) В случаите когато с договора за учредяване право на строеж за вилна сграда е заплатено правото само върху застроената площ, а инвеститорът иска да се възползва от максималното предвиждане на ПУП – ПРЗ за височина на вилната сграда (7 метра до ниво “корниз” и 10 метра до “било”), което води до промяна в РЗП на обекта и промяна в обема на учреденото право на строеж, за разликата в площта, кмета издава заповед и сключва анекс към договора за учредяване право на строеж.
(2) От правото по ал.1 могат да се възползват и лица, притежаващи законно построена вилна сграда, чието строителство е приключило преди приемане на настоящото изменение.
(3) Удостоверение за описание на съществуващи вилни сгради ще бъде издавано след заплащане на разликата в РЗП.
(4) Разрешение за строеж на нови вилни сгради ще бъде издавано след заплащане на разликата в РЗП.
(5) Редът по ал.1 се прилага и в случай на одобрени несъществени изменения в работните проекти, преди заверка от специализираните органи на кота “било” на строежа, които са довели до промяна на обема на учреденото право на строеж.
чл.54б Построеното, пристроеното и/или надстроеното в повече от договореното, в случай че не е незаконно строителство, се актува с акт за общинска собственост и за него се прилагат разпоредбите и процедурите за прекратяване на съсобственост.
Чл.54в (1) Право на строеж за подпорни стени за укрепване на малки локални свлачища на летовище “Свети Константин”, изграждане на барбекю, детски площадки и други елементи на вертикалната планировка, облагородяващи средата ще бъде учредявано след оценка на екологичността и естетичността на проекта от главния архитект на общината.
(2) Договорите по ал.1 са срочни. След завършване на строежите, построеното преминава в собственост на общината.
(3) Цените на правото на строеж по ал.1 се определят от общинския съвет.